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   作者: 宋然 张歆晨

  [ 克而瑞数据显示,2020年中原幸福(600340,股吧)整年实现销售额949亿元,同比上年下降33.7%,成为少数销售下滑的大公司之一。 ]

  曾经跻身地产销售榜TOP10之列的中原幸福(600340.SH),更先为昔日战略的激进付出代价。

  2月1日晚间,中原幸福公布债务违约通告,透露中原幸福及下属子公司发生债务逾期,涉及本息金额共52.55亿元。然而停止2021年1月31日,公司可动用货币资金余额为8亿元,无法偿付金融机构欠债。

  针对此,中原幸福债权人委员会已经组建并召开第一次 *** ,以“不逃废债”为条件,期待稳妥化解中原幸福债务风险问题。对于扣除预收款之后的债务总额已迫近3000亿的中原幸福而言,纾困,或将是一个漫长且阻力重重的历程。

  债务困局

  公司债券动荡近一个月之后,中原幸福的债务问题终于被搬上台面。

  该公司最新通告显示,自2020年第四季度至今,中原幸福到期需归还融资本息金额559亿元,剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元,流动性泛起阶段性主要,导致部门债务未能准期归还。

  同时,停止2021年1月31日,公司货币资金余额为236亿元,其中可动用资金为8亿元,各种受限资金为228亿元,主要为住宅预售羁系资金等各种受限资金,受限资金无法用于偿付金融机构欠债,已泛起跨越52亿资金的债务违约。

  事实上,中原幸福的债务问题在2020年三季报中就已经露出眉目。三季报显示,停止9月30日,该公司短期乞贷和一年内到期债务共计940.2亿元,较上年终的604亿元增进55.6%;长期乞贷共652.1亿元,较上年终的487.9亿元增添33.7%;尚有应付债券余额525.45亿。

  债务攀升的同时,中原幸福在手现金却不停削减。停止去年三季度,其在手现金为366.8亿元,较2019年终削减约10%,单季度末现金短债比仅为0.39。

  去年以来,中原幸福实验多种融资以应对到期债务,期内共公布融资通告20次,其中刊行7笔永续债,共计融资196亿元,初始利率介于8%~8.5%之间。永续债与其他欠债差别,报表中不计入“欠债”之内,可以起到美化财报的作用,但相对于公司大笔存量债而言,新增融资仍不足以应对兑付危急,与此同时,大幅增进的财务费用拖累公司业绩,去年三季报显示,中原幸福前三季度财务费用共计36.78亿元,而停止2019年12月31日,该数字为9.2亿元,同比大增301%。

  陆续到期的债务,最终引爆了这家曾经依赖产业新城综合开发运营而名噪一时的另类地产企业。市场新闻显示,2月1日,由中原幸福牵头,平安银行(000001,股吧)和工商银行(601398,股吧)两大债权人等组成债务委员会举行了第一次 *** ,包罗河北省、央行、银保监会、廊坊等在内的相关方面及230多家金融机构与会。

   *** 上,中原幸福董事长王文学论述了中原幸福之所以遇到流动性难题的主要缘故原由,同时希望各个方面能杀青共识,以时间换空间,维持稳固,并做到“不逃废债”。

  扩张之痛

  在债委会 *** 上,王文学将此次债务危急大要归由于三点:疫情缘故原由、错误判断环京形势、扩张激进。

  疫情是全行业都面临的磨练,也是引爆中原幸福债务问题的催化剂,而环京市场折戟和扩张激进,才是中原幸福走到今天这一局势的焦点缘故原由。

  2017年3月,环京重镇之一涿州宣布限购,今后包罗廊坊、永清、燕郊等险些所有环京区域都更先限购。环京曾是中原幸福崛起之地,也是其主要粮仓,作为投资的重点区域,环京一旦限购,对于公司来说无疑是伟大的袭击,旗下着名项目孔雀城的销售一落千丈,进而影响到公司的现金周转。

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  在孔雀城无法顺遂回款之际,中原幸福试图通过异地扩张平抚周期风险,于是开启了战略性扩张之路。2017年被外界以为是其异地扩张的元年,年报数据显示,这一年中原幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个,其中20个来自于非京津冀区域,非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%,非京津冀区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%。

  扩张中的中原幸福的债务不停攀升,2015年公司债务合计只有1429.93亿,扣除预收账款672.55亿后现实债务为757.38亿;而到了2017年就攀升至3048.46亿,扣除预收账款1324.76亿后为1723.7亿,两年债务飙涨近千亿;到了2020年三季度末,公司扣除预收账款后总债务余额约为2900,已迫近3000亿大关。

  与此同时,公司应收账款和存货大量攀升,致债务压力剧增。数据显示,中原幸福应收账款自2015年的71.77亿增进至2019年终的468.71亿;同期存货则由1006.21亿增添至2902.81亿。

  大幅举债,周转下降,中原幸福债务压力逐渐显示,并更先追求外部援助。在2018年和2019年,平安两度驰援中原幸福,总计投入179亿元,并签订了较为苛刻的业绩对赌协议,划定中原幸福在2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润划分不低于114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

  前两年,中原幸福均擦线完成对赌业绩要求,但进入2020年,疫情等综合因素下,公司谋划疲态尽显,完成业绩几无可能。凭据2020年第三季报,中原幸福前三季度净利润为72.8亿元,只完成了180亿元的40%。凭据此前约定,如无法完成对赌,那么中原控股(中原幸福控股股东)将对平安举行现金抵偿。

  另外值得关注的是,平安入局之后,中原幸福引入着名职业经理人吴向东,并试图扭转车头调整战略,更先结构焦点城市焦点区域的高周转项目。好比2019年9月,该公司曾斥资116亿元拿下武汉武昌滨江商务区地块。

  这宗地块为武汉昔时之“地王”项目,中原幸福在资金并不宽裕的情形下仍然豪掷百亿,折射出公司对于这座华中重镇的莫大(博客,微博)期许,以及希冀调整谋划模式的急切。但幸运的天平似乎倒向了另外一边,2020年头暴发的新冠疫情,使得公司既定谋划设计几经中止。

  市场上,环京市场依然未见转机,加之重仓区域疫情频频,中原幸福的销售受挫。克而瑞数据显示,2020年中原幸福整年实现销售额949亿元,同比上年下降33.7%,成为少数销售下滑的大公司之一。

  股债双杀

  谋划的重重压力,引发资本市场不安,中原幸福股债双杀的局势自2021年头就已显露眉目。停止1月28日收盘,中原幸福股价报9.45元,较上年7月上旬的阶段性高点20.93元已然腰斩。

  1月28日,中原幸福公布通告称,公司拟收购天津玉汉尧石墨烯储能质料科技有限公司33.34%股权。因有关事项尚存不确定性,制止造成公司股价异动,因此公司股票将于29日开市起停牌,预计不跨越10个交易日。

  股价颓势,债市加倍艰难。1月22日,招商银行(600036,股吧)对外披露关于“20中原幸福MTN001”、“20中原幸福MTN002”交织珍爱条款相关事项的通告,示意,从公然渠道获悉中原幸福下属子公司可能泛起两笔信托融资未定期偿付,涉及“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”信托设计。彼时中原幸福回复称,已与中融信托杀青息争,项目不触发“交织珍爱条款”。

  但中原幸福多只境外债仍受此拖累大跌,而包罗16中原债、18中原01、18中原02、18中原03等多支境内债券也已经停牌。

  据第一财经不完全统计,现在中原幸福存量债券有17只,债券余额369亿元;中原幸福子公司九通基业有24只存量债券,债券余额153亿元。上述债券中于2021年到期的有近200亿元。

  更为艰难的是,中原幸福连遭机构下调评级,进一步影响公司再融资。1月13日,穆迪将中原幸福的Ba3评级下调至B2,同时将该评级纳入评估局限,以便进一步下调评级。穆迪以为,评级下调反映出中原幸福的谋划业绩和发生的现金流均低于预期,鉴于其流动性状况不佳,且在未来12~18个月内有大量债务到期或成为可选举债务,这加大了其再融资风险。

  1月8日,中金公司也将中原幸福投资评级降至中性。中金预计,中原幸福难以完成业绩对赌要求,同时考虑到在三条红线新规试行后,其未来将削减拿地,土地储备规模难以提升,预收账款同比连续下降,预计未来结算收入和利润增速亦将承压。今后,惠誉、中诚信国际也陆续下调对中原幸福的评级。

  随着公司债务违约通告在2月1日夜间的披露,中原幸福的现存谋划压力和债务问题已悉数浮出水面,市场上担忧与希望并存,外界想要看到股东、债权人等各方机构坐到一起后,能够协助这家公司乐成度劫。

  

(责任编辑:董云龙 )
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