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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,题图来源:视觉中国


此前新华社评论和人民日报,都在不同时间提出过对买房公摊面积的质疑,每一次官媒发声都会引起买房者的灵魂拷问,公摊面积的存在是否合理等等。



当然对于这样的话题算是老生常谈,也因为没有正式文件的出台,无法改变现状。所以今天我们就看看那些公摊大的房子,都是怎么造成的吧。


一、为什么有些房子的公摊足足有40%?


从产品类型上看,公摊面积一般是高层> 洋房>别墅 。公摊和得房率是反过来的概念,得房率低公摊就高。


不同类型的房子得房率大概是这样:



高层住宅的公摊面积是最大的。


你会发现随着建筑高度的增加,得房率是逐步降低的。高层住宅100平的房子,如果是60%的得房率,公摊面积大概有30~40平米。


越来越高的楼层导致得房率一路下跌,80%、75%、70%,才是我们真正得到的居住面积比例。


这么大的公摊意味着,花同样的价格,实际得到的室内居住面积更小。


一般高层的公摊面积来自两个地方:一是电梯和楼梯,二是过道。


因为像大堂的面积摊到每一户的面积比重是很小的。但是标准层的每一层吃掉的公摊面积是比较大的,像电梯有几个、楼道有多长就会影响房子得房率。


而真正影响业主的是所在的楼层电梯井以及楼道的公摊面积。加上普通住宅小区有地下设备用房、底层商铺、架空层的情况下,公摊面积也相对会高很多。


但对于豪宅小区来看,吃掉公摊的是越来越多的公共空间和配套。


比如越来越敞亮的大堂、越来越丰富的会所。这类住宅对住在豪宅社区里的用户生活品质得到改善。


但如果仔细算的话,不同的物业类型、小区的公共空间设计,以及电梯,都会影响着公摊面积,所以那些公摊比例达到30%、40%的住宅,产品类型很可能是高层,要么就是公共区域比较大。


二、那些得房率高公摊低的房子,又怎么来的呢?


先给大家看张图:



这是一个老小区楼道,小区差不多是2000年前建造的。属于上海的老公房,那个时候的房子,公摊面积就很小。


比如一套65平米的房子,实际使用就有52平米,得房率在80%左右。因为你会发现小区是没有电梯的,而且是一梯两户。小区只有6层高,每一层的公摊面积除了很短的过道,几乎没有其他公共空间,连地下车库都没有,更别说什么会所、大堂了。


现在的商品房楼层更高,和2000年前的老小区相比公共空间更大,所以公摊也变大了。


市场上公摊大得房率低的房子,令不少购房者望而却步。但公摊面积又无法避免,所以开发商为减少公摊也想出了不少办法。


比如,一梯两户设计,同一栋楼一梯两户的公摊要比两梯两户的小,因为一起分担的户主变多了,每户人家分担的面积就会减少。



双开门电梯是真的香,一般有两部电梯的得房率在70%~75%左右,一部电梯的则可以做到80%。


没有电梯的房子,少了电梯公摊会小很多,因为电梯需要占用面积,在公摊面积确定的情况下,同一楼层小户型的公摊面积比大户型的要小。


(图片来自网络)


因为公摊面积是根据户型面积占建筑总面积的比例来测算的,公摊率=公摊面积/建筑面积。假设需要公摊的面积为30平,那么计算得:


  • 70平户型公摊=[70÷(120+70)]×30=11.05㎡;


  • 120平户型公摊=[120÷(120+70)]×30=18.94㎡。

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70平户型的公摊比120平的少将近8平米,小户型产品更占优势。


还有一种很常见的套路,商家通过大面积赠送来填补公摊面积,而这些赠送的面积其实是都不写入产权的。


换句话来说,那些得房率在90%以上,97%这种接近100%得房率的实际上把赠送面积也算进去了。


“到底有没有0公摊?”我们想象一下,如果做到0公摊,会是一个什么样的生活状况?


社区的公共设施规模会大大缩减,公共的楼梯、过道、门廊等狭窄阴暗。公共面积小的让人难以承受,居住起来会很不方便,舒适度也会很低。


所以说低公摊的一般房子都不会太好,因为它是以牺牲社区的居住品质为代价的。


从本质上来说,购房者在意的不是公摊大不大,而是为了公摊多付的那笔钱,在意的是为什么不可以按照套内面积计算房价。如果公摊太大,到了选房的时候,该怎么选呢?


三、公摊大的房子,有没有办法规避?


最好的办法就是准备好更多的钱,买那些小高层、洋房叠墅改善产品,直接在得房率上秒杀高层,这一类产品因为层高低电梯楼梯占的公摊小。


但毫无疑问小高层、洋房叠墅价格一定是更贵的,有没有一种公摊小,价格又很亲民的产品呢?


第二个答案是:老破小or“老公房”。


上面和大家分析过上海老小区的得房率在80%左右,这一类房子应该是公摊很小的产品了


如果选择老小区,主要公摊面积也只有楼梯和走道了。这也意味着走出家门之后,日常活动的公共空间会很小。


最后实在实在,不得已要选高层怎么办?


一个是尽量避免超高层住宅,超高层电梯和走道占据的公摊真的太多了。


第二还可以从配套、装修上去考量。比如看看小区有没有一些你用不到或者不常用的公共空间,有没有隐藏的地下空间也算在公摊上。


从装修上来说,毛坯房比精装房的公摊费用少,因为公共空间像大堂、会所、电梯的装修也是算在公摊上的。所以可以选择装修不是太奢华的小区降低公摊费用。


还有,不要忽略了赠送面积。开发商在设计住宅的时候,除了增加公摊面积,还有不少赠送面积。比如赠送阳台、飘窗甚至送一个小房间都是很常见的。赠送面积越多,意味着你得到的实际使用面积越多。选择那种卧室全飘窗,270度阳台,包括多六七平小房间的房子,白送你十几平面积不是更实惠吗?


四、关于公摊取不取消,已经争议很久了


关于公摊,其实每次争议不休的也就这么几点:


  • 能不能取消公摊面积,按“套内面积”单位计算;

  • 公摊处能不能不要物业费;

  • 取暖费、公摊面积没有统一的计算标准,根本算不清……



不少网友都表示支持取消公摊,这些年不合理的公摊面积也曾无数次令购房者抓狂,但事实上其实官媒公开提到公摊问题,已经不是第一次了。


想要取消公摊真不是那么容易的。


有人说了在重庆购房者买多少平方就得到多少平方,但其实重庆这个城市售房部公示时套内面积和建筑面积都有,只是单价不同,总价是一样的。包括购房合同上也会载明。


(图片来自重庆楼市)


大家呼吁取消公摊面积,其实争的是物业费、取暖费以及装修费这样按照建面计算的费用。



因为没有了公摊面积,也就意味着业主只需要按照实际使用面积支付物业费,这样一看可以省下不少的费用。


但现实是只要公摊面积不取消,那么就不可能存在花钱只买套内面积一说。


至于公摊面积会不会取消,如果没有官方文件出台,恐怕依然会一直伴随着我们……


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队

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