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(2022.10.30)11月3日,2022观点资本圆桌将延续以往的高度和专业,以“顺流逆流的投资”为主题,探讨地产金融机构该如何顺流破局,逆流找寻新的增长机会。同时会议将关注新环境下,资金的方向又会往哪里吹?

随着政策持续的补丁升级、企业自救、市场资金介入,地产行业似乎度过了雷声最大的时刻,逐渐步入转变期。当前,不论是在资本市场,还是在商品市场,仍存在着较大风险,同时也意味着超额的回报。如何适应行业变化,顺流应势管理风险,是各大地产金融机构深思熟虑的问题。

目前,房地产行业的问题已影响到市场对行业的整体信心。具体来看,据观点指数统计,截止至9月15日,61家样本房企的债权融资金额为4080亿元,占总融资金额的比重为99.45%,同比下降45.3%;股权融资金额仅为22.6亿元,占总融资金额的比重为0.55%,同比下滑78.6%。同时,自2021年9月以来,个别大型房企的风险事件引发了房地产市场超预期与非理性的调整。随后由于融资链断裂,引起行业性的集中展期事件,何时能够挽回投资者的信任仍是未知数。

另外,2022年中报数据显示大部分房企合同销售同比腰折,土地投资大幅收缩。这意味着房企的投资策略必须即刻转变,资金的运用需更加审慎。房开部分的比例是否应该调整,多赛道策略是否该延续?成为企业管理者应该思索的问题。

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不过上述改变亦带来机遇,企业的投资倾向逐步由原来规模为主的住宅领域向租赁、商业及产业地产等业态更大程度地倾斜。相对应的,REITs标的资产逐渐多样化,各类专项计划频发,私募基金对上述领域的投资兴趣逐渐提升。

另外,房住不炒、控制房地产灰犀牛的调控方向下,行业中存量的不良资产相对优质,似乎是不错的投机方向。在此背景下,由政府牵头,联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本,共同成立房地产纾困基金,通过“以少带多”的方式,聚焦于具体项目,起到盘活行业流动性的作用。

部分不良资产的估值错位为未来的收益提供可能性,但是如何合理规避风险,提升化解速度,恢复现金流,将是我们应该重点关注并思考的问题。从现状来看,处置机构的动作也愈发谨慎,传统的不良资产管理和特殊资产处置模式逐渐暴露出在实施阶段的瓶颈。如何多途径化解风险资产,以新思路拓宽不良资产处置渠道,将是关乎存续的问题。

行业仍处于转变期,调控政策仍存在空间,市场风险固然存在不确定性,如何制定合理的投资策略,构建融资防火墙,做好投中投后管理,是每个聪明的金融机构以及从业主体该思考的问题。

值得一提的是,下半年的宏观环境对市场还会有怎样的影响?于此背景下,地产金融机构如何在重重危机中寻找投资机会?怎么修炼内功,该多元还是坚守主业?投资者如何看待REITs发展与机遇?一切的答案,将在11月3日举行的2022观点资本圆桌得到应答。

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